La sfarsitul lunii iulie 2008, REAS a finalizat o alta analiza, complet independenta, a pietei rezidentiale primare din Bucuresti. Obiectul cercetarii a acoperit aproximativ 220 de proiecte rezidentiale, din care 180 au reprezentat esantionul de piata multifamiliala in diverse etape ale evolutiei de dezvoltare, de la proiecte aflate inca in faza de planificare la proiecte aproape finalizate.

Doar in Bucuresti au fost livrate putin peste 2.500 de apartamente si case in 2007, ceea ce nu reprezinta mult, avand in vedere intinderea considerabila a orasului si cererea relativ ridicata. In Varsovia, de exemplu, care are o marime mai mult sau mai putin egala, in 2007 au fost livrate 15.700 de apartamente si un numar de 16.200 sunt planificate pentru livrare in 2008. Situatia este diferita avand in vedere oferta actuala de locuinte scoase deja la vanzare, programate a fi finalizate intre anii 2008 si 2010, potrivit careia se poate anticipa un nivel de livrare anual de 6.000 - 8.000 de apartamente in urmatorii ani.

O tendinta semnificativa de suburbanizare merita observata in oferta de pe piata, rezultata in urma deficitului de teren construibil in intravilan, precum si in urma interesului ridicat al cumparatorilor locali pentru locuinte in afara orasului. In 2007, in judetul Ilfov care inconjura orasul Bucuresti au fost livrate cu peste 60% mai multe apartamente decat in capitala Romaniei. Activitatea de constructie s-a axat pe zona suburbana a orasului cu o predominanta clara pentru locatiile din nordul capitalei, cum ar fi Pipera, Voluntari, Buftea, Otopeni, Corbeanca.

Si ca numar de proiecte si numar estimat de apartamente ce urmeaza a fi livrate, zona nordica a orasului are intaietate, desi este evidenta o mutare a centrului de gravitate al activitatii dezvoltatorilor dinspre locatiile din nordul capitalei spre unele cartiere mai accesibile din apropiere de centrul orasului din partea sa vestica si estica, precum si sudica. Studiul REAS indica o adancire clara a segmentarii pietei si o largire a ofertei rezidentiale ce vizeaza potentiali cumparatori din clasa de mijloc. Unitatile cu doua sau trei camere predomina in prezent in ofertele dezvoltatorilor.

Doar 48.000 apartamente au fost livrate in Bucuresti din 1990, insemnand, in medie, 2.600 de unitati noi in fiecare an. In acelasi timp, anual sunt incheiate circa 15.000 de casatorii. Acest lucru, adaugat la deficitul actual de locuinte masurat dupa surplusul semnificativ al numarului de familii fata de stocul de locuinte existent indica faptul ca cererea fundamentala generala este extrem de ridicata si la fel de ridicat se anunta si potentialul pe termen lung al acesteia.

Situatia economica excelenta a orasului se manifesta in primul rand printr-o rata de somaj extrem de redusa si aflata de multi ani in continua scadere (in prezent, de 1,8%), o cerere mare de forta de munca si o rata de crestere ridicata a remuneratiei care, in capitala, este cu mai mult de 20% superioara mediei nationale. Aceasta se concretizeaza intr-o putere de cumparare si o solvabilitate relativ ridicata a populatiei capitalei, desi in prezent povara medie lunara a datoriei pentru locuinte poate fi evaluata la un nivel aproximativ de 8 - 12 EUR pe metru patrat de apartament cumparat. (Calculata pe baza ipotezei unui raport LTV de 75%, a unei perioade de acordare a creditului de 30 de ani si a unui credit retras in rate egale in EUR, la ratele de dobanda actuale). Datoria atat de mare in raport cu venitul oficial mediu si faptul ca in prezent piata din Bucuresti se confrunta cu o incetinire clara a cererii de investitii straine au determinat un declin semnificativ in ratele de absorbtie a pietei de locuinte.

Piata inca tanara a pietei creditelor ipotecare din Romania a inregistrat o metamorfoza semnificativa in ultimii ani si a devenit acum unul din factorii de crestere relevanti ai pietei rezidentiale. In pofida cresterilor recente ale ratelor dobanzilor si a incetinirii evidente a dinamicii pietei creditelor, perspectivele de crestere ridicate ale pietei sunt indicate de raportul dintre datoria pentru locuinte si PIB, publicat de European Mortgage Federation (Federatia Ipotecara Europeana).

La sfarsitul anului 2006, acesta se ridica la 2,3% in Romania comparativ cu o medie de 49% in cele douazeci si sapte de tari ale Uniunii Europene. Conform Bancii Nationale a Romaniei, piata creditelor imobiliare din Romania este dominata de Bucuresti, care reprezinta nu mai putin de 42% din valoarea totala a creditelor imobiliare acordate in Romania. In ultimele luni, ratele de absorbtie a locuintelor in cadrul proiectelor individuale au scazut, lucru confirmat de incetinirea dinamicii creditelor imobiliare de la luna la luna. Cu toate acestea, in ultimul an (iunie 2007 - iunie 2008), volumul creditelor retrase de familii pentru a-si finanta achizitiile de locuinte a crescut cu aproximativ 100%.

Preturile cerute existente in prezent pe piata rezidentiala din Bucuresti variaza extrem de mult. Proiecte cu preturi brute medii mai mici de 1.000 EUR pe metru patrat sunt greu de gasit in interiorul limitelor administrative ale orasului si marea majoritate a locuintelor oferite in prezent sunt vandute la mai putin de 2.200 EUR pe metru patrat. Cel mai mare grup de proiecte oferite in prezent au preturi cuprinse intre 1.200 si 1.800 EUR pe metru patrat, in functie de clasa si locatia proiectului, si doar acest segment de piata vizeaza clientela din clasa de mijloc. Preturile din segmentul de lux incep de la aproximativ… (continuare in Capital)